讓建筑更新帶動城市活力

2020-10-20 14:12

讓建筑更新帶動城市活力

當下,城市更新成為許多房企的主力項目,業內普遍認為,進入存量時代以后,城市更新將成為城市發展的新增長點,也將是房企轉型的方向之一。北京市住宅建筑設計研究院有限公司(以下簡稱:住宅設計院)2015年創建“城市更新”業務板塊,幾年來積累了豐富的實踐經驗和技術優勢。住宅設計院總經理助理、創新建筑事業部部長唐佳佳表示,未來“城市更新”將有很大的市場空間,通過改造為城市注入新的活力,通過創新與更迭詮釋城市的美好。

記者:住宅設計院是如何創建城市更新相關業務板塊的,能否介紹一下該項業務的基本情況?
唐佳佳:住宅設計院是從2015年對集團原北奧大廈(改造后為住總地產大廈)實施改造時,開始接觸城市更新相關業務。當時覺得這將是未來城市面臨的新情況,因為現在城市新建項目越來越少,后期像裝修改造類型的“城市更新”需求會增多,將有很大的市場空間,也是業務發展的一個新方向。
改造都有哪些類型呢?一類是城市環境修復,包括街區、園區改造等,如經常聽說的背街小巷,還有住總做的胡同改造等,這些處于城市修復范圍內,現在有些做示范街區,還涵蓋外立面改造。第二類是不只限于外立面改造,還有功能改造,如老舊小區節能改造,本身改造的話類似于環境品質提升,這類改造能夠提高人的居住生活品質。第三類改造,就是長租公寓的改造,像集團翠城的兩棟樓,如果改成類似長租公寓,能夠增加它的商業價值。
記者:近年來住宅設計院都實施了哪些有代表性的改造項目?實施過程中有什么困難或挑戰嗎?
唐佳佳: 改造項目和新建項目差別很大,因為改造項目有很多的限制條件,實施改造要考慮它現有的基礎條件,要結合現場的情況,通過設計怎樣能讓它變得更好。此外還有技術方面的要求,改造涉及多個專業,對人員能力要求,對技術方面要求等等都比較高。
這些年,住宅設計院做了很多項目。集團內部,有改造好的住總地產大廈,還有將集團法華南里鍋爐房改造成了辦公場所,等于把資產盤活了。在集團外部,北辰購物中心馬上要改造好了,亮相時將會給大家很驚艷的感覺。此外,位于中關村蘇州街附近的大地花園酒店,大興的亦莊國際知識發展中心,還有朝陽十里堡西單商場改造成現在的萬科時代中心,這些都是我們實施的規模大又有社會影響力的項目。住宅設計院在京外西安秦嶺也在做改造項目。
我覺得不管從開發還是設計角度,改造項目面臨一個普遍的問題,就是因為建筑年頭比較久,好多資料不足或圖紙不全,還有的是建筑后期又進行了變化,圖紙與現場不符合,整體情況比較復雜。所以需要先摸清現場情況,再把現場情況落實到圖紙上,然后再對它進行改造。另外,改造項目涉及面比較廣,不是單純做一個建筑的單體,它通常會涉及到很多方面,包括節能要按新的規范做,還有綠建怎么實現,停車怎么解決,還有景觀設計、室內設計等方方面面,內容繁雜,集成度很高。
我們其實把建筑改造看作一個產業鏈。因為它可能一開始需要從產業研究入手,比如說這個樓到底適合什么樣的業態?應該怎么做?從產研,然后到設計,里面又涵蓋了景觀、室內、建筑設計等一系列的內容,建筑設計里又涵蓋了節能改造、結構加固、給排水電氣等,涉及的內容很多。
記者:在您看來,設計在城市更新方面都發揮著哪些重要作用?
唐佳佳:一般我們說“設計引領”,指的就是設計可能更多偏重于技術,技術方面決定的東西也很多,包括影響成本。
因為設計就是要改造一個東西,首先從項目定位考慮,到底什么樣的產業形態是合適的。住宅設計院現在業務比較全面,有全產業鏈的優勢,從產研到建筑設計,等于從咨詢開始,就是說從產業研究入手,來決定建筑的方向,為改成什么樣提供技術標準,然后提供造價,幫助甲方做決策。用什么樣的技術路徑來實施,最終能達到什么樣的效果?前期都是通過設計來梳理和體現的,所以設計發揮的作用非常重要。
記者:集團黨代會報告中提到“盤活自有用地、打造優質商業、改造提升現有物業”,圍繞集團資產如何更好利用,設計能夠發揮哪些作用?
唐佳佳:前面介紹了改造的類型,那么從資產的角度講,集團有很一些存量,如果把這些資產通過設計引領、改造提升、重新整理盤活,將會讓它們煥發出新的生命力。以“北奧大廈”舉例,大廈經過改造后可營業面積變多了、租金水平提高了,收益率大幅提升。集團自有一些辦公類、商業類的資產,如老的華堂商場等,這些如果能夠盤活、利用,將是非常好的一件事情。集團還管著很多小區,有一些居住小區里的配套、社區商業等,這些如果能夠盤活,也都是很有意義的事情。
記者:請您談一下對城市更新發展方向的展望,對集團借全產業鏈優勢向城市更新方向發展有哪些見解?
唐佳佳:一方面,可以把集團自有的資產更多地升級改造、盤活,讓它們發揮更大的價值。另一方面,需要多關注老舊小區改造。現在國家從宏觀層面上看,老舊小區改造量還是非常大的,城鎮既有建筑的改造在“十四五”將會繼續實施。目前有上億人口居住在需要改造的老舊小區,總建筑面積約40億平方米,投資規模很大,這對于改善居民生活、保持房地產市場平穩運行都有好處。李克強總理也提出要更好保障和改善民生。完善制度和政策,積極吸引社會力量參與,聚焦群眾需要深挖市場潛力,大力發展養老、撫幼等服務,推進老舊小區改造。
現在老舊小區改造最主要的問題就是資金怎么解決。社會資本投入除了考慮盈利模式外也需要有相應的政策支持,現在企業的獲利點還不清晰,需要做更多的研究工作。如果解決了這個問題,市場前景將會很廣闊。

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